2004-2005 yılında Türkiye’de lüks konutlara olan talepte patlama yaşandı. 2006 ortasına kadar bu talebin devam edeceğini belirten uzmanlar, sıranın artık orta ve ucuz konutlara geldiğini söylüyor.Türkiye’de 2003 ortasından bu yana konutun lokomotifliğinde başlayan emlak fiyatlarındaki tırmanış tüm hızıyla sürüyor. Tabii bu yükseliş her konut ve her emlak enstrümanı için geçerli değil. Bütün olarak baktığımızda, geçen 30 ayda banka kredisine uygun olan konutlarda ortalama yüzde 400’den fazla olan yükseliş, krediye uygun olmayan, tapu ve imar-iskân sorunlu konutlarda yüzde 50’lerde. Bunun en iyi örneği İstanbul Sarıyer’de. Semtte merkezde krediye uygun olmayan konutların fiyatı ortalama yüzde 50 yükselirken, Sarıyer sırtlarda bulunan sitelerdeki yükseliş neredeyse yüzde 500’ü geçmiş durumda. Bu sitelerde satılık konut bulmak neredeyse imkânsız.
2006’ya damgasını vuracak önemli bir başka olay ise kentsel dönüşüm projelerinin gündeme gelecek olması. Bunun gerçekleştirilmesi noktasında İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerde önemli adımlar atılacak. İstanbul’da kentsel dönüşüm projelerinin uygulanacağı ilçeler arasında Zeytinburnu ve Küçükçekmece ilk sırada yer alıyor. Küçükçekmece’de, ‘küçük çaplı’ da olsa bir kentsel dönüşüm var. Ama istenilen boyutta değil.
Bu arada Türkiye’de 2006’nın haziran ayında yasal süreç dolayısıyla kesintiye uğrayan özellikle Avrupa Birliği’ne üye ülkelerin emeklilerinin ev edinme süreci, gerekli yasaların çıkarılmasıyla birlikte önümüzdeki yıl hızlanacak. Bu noktada Antalya ile Çanakkale arasında kalan sahil şerinde hem araziler hem de yabancılara yönelik yapılan evler büyük prim vaat ediyor.
Bunun gibi Türkiye’de uygun fırsatları bulduğunda gelmeye hazır olan gayrimenkul fonlarının kasasındaki paranın ise 250 milyar dolar civarında olduğu tahmin ediliyor.
Türkiye’de gayrimenkulün 2006’da kazandırabilmesi için iki önemli şart bulunduğu belirtiliyor. Öncelikle siyasi istikrarın korunması gerektiğini belirten uzmanlar, ‘Eğer ekonomik istikrar da sürdürülürse gayrimenkul trendini koruyacak’ yorumu yaptı. Bu arada ekonomideki olumlu gidişatın korunması durumunda bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin 2006’da ortalama aylık 0.80’e inmesi kullandırılan kredi turarının 20 milyar doları aşması bekleniyor.
Alınacak gayrimenkulün ‘ucuz mu ,yoksa pahalı mı’ olduğunu anlamanın birçok yolu var. Eğer satın alacağınız gayrimenkul konut, ofis veya dükkân ise iş çok kolay. Eğer arsa ise o zaman işiniz bir hayli zor. O zaman arsanın toplam inşaat izni, taban oturumu ve kaç kata izin verildiği gibi detayları öğrenmeniz gerekir.
Buradan hareketle fiyatı hakkında bilgi edinirsiniz. Ayrıca civarda satılan arsaların fiyatını kendiniz için bir değer olarak belirleyebilirsiniz. Emlak satın alırken bir ekspere vereceğiniz paraya bir de emlakçıya vereceğiniz komisyona ise sakın acımayın.
Bunun dışında konut alırken, size çok yararlı olacak birkaç kıstas da var. İyi bir yatırım yapmak istiyorsanız, kirasının 120 katını aşan fiyattan konut almayın. Bunu nasıl hesaplarsınız? Bir ev satın alacak olduğunuzda, emlakçıya buranın kiraya verilirse aylık getirisinin ne olacağını sorun. Söylediği rakamı 120 ile çarpın. 120 ayda kendini finanse edebilen ev, iyi bir yatırımdır. Satın alacağınız evin fiyatı 120 ayı geçiyorsa düşünmekte fayda var. Hele 240 ayı geçiyorsa, uzmanlara piyasanın yönüne ilişkin ne söylerse söylesin, çok temkinli olmanın zamanı gelmiş demektir.
Gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler için uzmanların yatırımın zamanlamasına ilişkin basit bir önerisi var: ‘Önce piyasanın durumunu öğrenin’. Gayrimenkul pazarının döngüsel dönemleri olduğuna işaret eden uzmanlar, dört ayrı dönemini şöyle özetliyor:
1) Pazarda travma dönemi; gayrimenkule yatırım yapmak isteyenlerin en az seviyede olduğu dönemdir. Alternatif yatırım araçlarında getirinin yüksek olmasına bağlı olarak gayrimenkul talep görmez. Fiyatlar taban seviyede dolaşır. Konut ve işyeri fiyatları ortalama beş yıllık kira getirisine kadar geriler. Uzmanlara göre bu dönem emlak almak için en iyi dönem.
2) Talebin arttığı dönem; makroekonomik şartlardaki iyileşmeye paralel oluşur. Gayrimenkule talep artar, bu fiyatta yükselişe neden olur. Konut ve işyeri fiyatları ortalama 10 yıllık getirisinden satılmaya başlanır. Uzmanlara göre emlak almak için hâlâ uygun fırsatlar vardır. Fakat iyi araştırılmalıdır.
3) Fiyatların tavan yaptığı dönem; artan talep karşılanamaz. Belirli bir noktadan sonra, yapım aşamasındaki binalar, henüz temeli atılmamış konut ve işyerleri proje aşamasında satılmaya başlar. Konut ve işyerleri, ortalama 15 yıllık hatta 20 yıllık kira getirisine kadar çıkar. Fiyatların son dönemde artmış olması gelecekte de artacağının göstergesidir. Uzmanlara göre bu dönemde gayrimenkule kesinlikle para yatırılmaması gerekir.
4) Arzın arttığı, talebin düştüğü dönem; birbiri ardına hayata geçen projeler sayesinde arz talebi karşılar hale gelir. Fiyatlar sert olmasa da gerilemeye başlar. Gayrimenkul ihtiyaçları ertelenir. Bu dönemi, düzeltme hareketi olarak değerlendiren uzmanlar, bu dönemde gayrimenkul alımı için fırsatların doğacağını, ancak daha düşük fiyatların beklenmesi gerektiğini söylüyor.
Gayrimenkulün özelliğinin yanı sıra çevresinde yapılacak olan metro, köprü gibi ulaşım olanakları eğlence, hatta hastane fiyatı yükseltiyor
Türkiyedeki genel duruma bakıldığında ise her büyük kentte yapımı devam eden onlarca proje görülüyor. Bu projelerin ise çevresindeki gayrimenkullere değer katması bekleniyor. Emlak almayı düşünenlerin öncelikle bu projelere dikkat çetmesi gerektiğini belirten uzmanlar, bu arada hapishane ve mezarlık yapılacak arsaların etrafından da uzak durmalarını öneriyor. Çünkü hapishane ve mezarlıkların etrafındaki arsa, ev ve dükkânlara olan talebi azaltığı belirtiliyor. Buna karşın kaymakamlık, valilik, adliye, okul ve üniversite inşaatlarının ise yakından takip edilmesi öneriliyor. Özellikle Anadolu kentlerinde kampüsler etrafındaki gayrimenkullerde domino etkisi yaratıyor. Başlangıçta kentin dışına yapılan kampüslerin etrafındaki yapılaşma kısa sürede tamamlanıyor. Ardından kente doğru gelişme yaşanıyor. Diğer taraftan da kent, kampüse doğru gelişiyor.
Ayrıca kent ile kampüs arasındaki alana genellikle en prestijli projelerin inşa edildiği belirtiliyor. İstanbul için köprü projeleri de büyük önem taşıyor. Yeni köprü projelerinin devreye girmesi durumunda o bölgedeki arazi, ev ve işyerlerinin ciddi primler yapması beklenmeli.
