İpotekli gayrimenkul kredisi (mortgage), sadece konut kredi vadelerini uzatmakla kalmayacak, yeni inşa edilen yapıların ortalama ömrünü de en az kredi vadesince uzatacak. Mortgage yasa tasarısı, konut kredisi sağlayacak finans kuruluşlarına yapının tamamlanmaması veya ayıplı olması durumunda sorumluluk yüklüyor. Bu durum, aldıkları riski en aza indirmek isteyecek olan finansör kuruluşları, inşaatların her aşamasında denetleme yapmaya itecek. Mevcut uygulamada inşaat süresi boyunca toplam üç kez denetleme yapılırken, yasanın uygulanmasıyla birlikte denetlemeler finansör şirketlerin bağımsız denetleme şirketleri ya da kendi bünyelerinde kurulacak denetleme grupları tarafından yapılacak ve denetimlerin sayısı da artacak.
Banka sağlam ev isteyecek
Finansör kuruluşları denetleme yapmaya itecek başka bir neden de sözleşmenin feshedilmesi durumda konutun elden çıkarılabilmesi için uzun zaman kalitesini koruyacak malzemelerle inşa edilmesini sağlamak. Müteahhitlerin kredilerle proje yapacak profesyonel girişimcilere dönüşmesini de sağlayacak bu süreç, emlak sektörünü yeniden şekillendirecek. Mortgage sistemi kredinin vadesi bittiğinde, konut sahibine dilerse eskiyen konutunu yenileyebilmesi için yeniden kredi açmaya da imkan tanıyor. Bu sayede yıpranmış binaların hızla yenilenmesi sağlanarak, özellikle depreme karşı ciddi bir koruma sağlanacak.
Türkiye genelinde yüzde 60, İstanbul’da ise yüzde 70 oranında kaçak yapılaşma oranı, konutların ortalama ömrünü ve kalitesini düşürüyor. Konuta iki yıldır yaşanan hareketlilik sayesinde nitelikli konutların sayısı artsa da, binaların ortalama ömrü hâlâ 8-10 yıl arasında.
Uzun zamandır ABD’de serbest mimar olarak çalışan Gökhan Avcıoğlu, "Amerika’da milyonlarca insanı ev sahibi yapan mortgage sistemi, Türkiye’de de emlak piyasalarında bir çok şeyi değiştirecek. Amerika’da mortgage vadeleri 30 yıla kadar uzuyor. Genellikle en çok tercih edilen vade 30 yıl. Yeni yapılarda inşaatın her aşamasına finans şirketleri denetleyici olarak katılıyor ve bu sayede 30 yıl boyunca yıpranmayacak konutlar inşa ediliyor. Eski konutlar için verilen kredilerde ise vade boyunca konutun her türlü sigortasının yapılması şart koşuluyor. Bu nedenle kredi alacak kişiler, sağlıklı, bakımlı ve yaşı henüz küçük gayrimenkulleri tercih ediyor. Bu da uzun ömürlü konutlar ve dolayısıyla sağlıklı şehirler yaratılmasını sağlıyor" diyor.
ABD’de müteahhit proje denetlemez
Amerika’da hiç kimsenin kendi birikimiyle konut yaptırmadığını anlatan Gökhan Avcıoğlu, Türkiye’de mortgage ile birlikte müteahhitlerin daha profesyonel iş yapmaya başlayacaklarını belirtiyor. Amerika’da bankalar dışındaki kuruluşların da ipotekli konut kredisi verdiğini kaydeden Avcıoğlu, sistemin kredi talebinde bulunmadan önce konusunun uzmanı kuruluşlar tarafından gayrimenkulun incelenmesi ve daha sonra kredi talep edilmesi üzerine kurulduğunu anlatıyor.
Türkiye’de hâlâ gayrimenkul inşaatı denince akla müteahhitlerin geldiğini belirten Avcıoğlu, Amerika’da müteahhitlerin yerini girişimcilerin aldığını ve bu girişimcilerin projede denetleyici olmadığını söylüyor.
Bankalar ekip kurmaya başladı
Gayrimenkul danışmanlık şirketi MortgageTürk’ün Genel Müdürü Ömür Sedat Kaya da, mortgage yasa tasarısının, ABD ve Almanya’daki yasaları örnek alarak hazırlandığını belirterek, uygulamada da bu yasalara benzerlikler olacağını söylüyor. Yasa tasarısında denetlemeyle ilgili bir madde olmadığını, ancak yasanın, finansör kuruluşlara da binanın tamamlanmaması ya da ayıplı olması durumunda sorumluluk yüklediğini belirtiyor. ABD’de işletme ve finans üzerine master yapan Kaya, bu ülkede finans kuruluşlarının bağımsız denetleme kuruluşları aracılığıyla ya da kendi bünyelerinde kurdukları ekiplerle denetleme yaptıklarını belirtiyor. Türkiye’de de yürürlüğe girmesi beklenen yasanın, sorumluluğu finansör kuruluşlara yüklemesinin, buna benzer uygulamaları hayata geçireceğini kaydeden Kaya, "Yasa yürürlüğe girmeden bazı bankalar bu tip denetleme ekipleri kurdular ve yapım aşamasında etkin olarak görev alıyorlar. Mortgage hem bankaları hem de kredi verecek diğer kuruluşları bu tip uygulamalara zorlayacak" diyor.
Sistem 10 yılda oturur
İnşaat Mühendisleri Odası Yönetim Kurulu üyesi Ahmet Göksoy ise mortgage sisteminin uzun ömürlü ve sağlıklı konutlar yapılabilmesi için iyi bir başlangıç olduğunu belirtiyor, ama sistemin gelişmiş ülkelerdeki sonuçlarının Türkiye’de hemen beklenmemesi gerektiğini de dile getiriyor. Göksoy’a göre mortgage sisteminin benimsenmesi ve olumlu sonuçlarının gözlenebilmesi için en 10 yıl gerekiyor çünkü Türkiye’de mortgage sistemini destekleyecek finans, bankacılık, sigortacılık ve inşaat gibi sektörler henüz sisteme hazır değil. Göksoy, "Mortgage sistemi İngiltere’de 900 yıllık bir sürecin ardından uygulanmaya başlandı. 200 yıl önce yasallaştı. Amerika’da ise 100 yıldır mortgage uygulanıyor. Ancak bu ülkelerde yaşanan olumlu sonuçlar uzun bir zaman sonra gözlemlenebildi" diyor.
HABER – EMİNE İNCE / REFERANS
