TOKİ: Konut Fiyatları Düşecek

      Bu yıl 1.5-2 milyar YTL gelir getirecek 20 ihale olur. TOKİ’nin 190 milyon metrekare arazisi var. Bu yıl, İstanbul, Ankara ve İzmir’de 4 milyon metrekarede iş yapılır .Bizim ihaleler sıkıdır. Nereden girdim bu işe’ diyen müteahhitler bile var. Bazı milletvekilleri müteahhitleri zengin ediyorsunuz’ diye eleştirdi bizi. Ama öyle değil
     
     2004’te başlayıp 2005’te hızlanan konut arzından söz ederken pekçok özel şirketin adı geçti; ama hepsinden çok telaffuz ettiğimiz kurum, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) idi. Özel sektörle hasılat paylaşımı yöntemiyle konut üretimi işine giren TOKİ, gayrimenkul sektöründeki canlılığın başrol oyuncusu oldu. 2007 sonuna kadar 250 bin konutun yapımına başlanmasını hedefleyen TOKİ’nin 78 ilde 426 şantiyesi var. Büyük şehirlerde hasılat paylaşımı yöntemiyle lüks konutlara imza atan TOKİ, Anadolu’da dar gelirliler için projeler geliştirdi. TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar ile 2006 yılına ilişkin beklentilerini konuştuk…
     
Hasılat paylaşımı yöntemi tuttu; ancak piyasada çok büyük fiyat kırımları olduğu konuşuluyor. Bu sistem tıkanır mı?
      Bugüne kadar devletin, gerek Emlak Bankası, gerekse diğer kurumların yapmış olduğu çalışmalarda gayrimenkullerin, arsaların değerlendirmesine baktığımızda kat karşılığına yönelik bir yaklaşım vardı; ancak çoğu kez kat karşılığı verilen yerlerde dairelerin satılmadığını, çok uzun süre bunların bakımlarıyla uğraşıldığını, bunlara kaynak ayrıldığını, hiçbirinde para kazanılamadığını, hatta devletin hem arsasının hem parasının gittiğini gördük.
     
     Emlak Bankası’nda çok ciddi görev zararlarıyla karşı karşıya kalındı ve kapatılmadan bu işin üstesinden gelinemedi. Bunun için biz arsamızımüteahhide verirken diyoruz ki, ‘Bu arsayı sana satıyoruz; ama nihai olarak senin değil bu arsa, yapacağın ve satacağın konutları biz disipline edeceğiz. Fiyatlarına biz bakacağız, sattığın zaman da aldığın paranın tamamını sana kullandırmayız; yaptığın kadarının parasını kullanabilirsin.’
     
Satın alacak kesim belli
      Ayrıca diyoruz ki, ‘Bu arsayı sana veriyoruz ama işe başlamasan da bizim arsamızın ekspertiz değerini en geç 6 ay içinde bize vereceksin.’ Bu birkaç yerden garantisi olan bir yöntem. Tabii ki konut üretim ve sunumu bir yana, alım gücü çok önemli. İstanbul’da bu işi çokça yapıyoruz, İzmir’de daha az, Ankara’- da tek bir örneği var şu ana kadar. Bu işin yeri İstanbul. İstanbul’da üst gelir grubu ve bu tür konutları alacak kesim belli. Bunu doyurduğunuz zaman artık satmakta zorlanırsınız, fiyatları mutlaka aşağı çekmek zorunda kalırsınız. İstanbul’da 1 milyon konut yapsanız satarsınız; ama fiyatlarının 25 bin YTL ile 150 bin YTL olması gerek. Onun üzerinde zorlanırsınız. Şimdi bizim hasılat paylaşımı projelerinde de zorlanma olacağını, oranlarının, fiyatlarının düşeceğini düşünüyorum. 2006’da da seyir düz bir çizgi şeklinde devam eder, piyasa oturur. Bu işi beceremeyenler ayıklanır.
     
Yani 2006, 2005 gibi bir yıl olmayacak; öyle mi?
      Üst gelir grubuna yönelik konutlar doyuma ulaşınca artık hızla satamazsınız. O zaman daha alt gelir grubuna inmek durumundasınız. 2006’nın ortasından itibaren başlayacak bu süreç. Bundan sonra kaynak getirecek lüks projelerin bu tarzda olmasını arzu ediyorum ben. 140-150 bin YTL’ye ev satabilmek istiyorum. Zaten biz TOKİ olarak lüksten kaçıyoruz; bizim aradığımız sağlamlıktır, fonksiyonelliktir. Lükste pazarlama işi zordur. Şu anda satamıyor müteahhitler, zor durumda.
     
     İşbirliği yaptığınız müteahhit satamazsa sizin durumunuz ne olur? Biz teminat aldık, müteahhit sıkıntıya girerse biz de gireriz sonuçta. Müteahhit canından olursa biz de malımızın bir kısmından oluruz. Bu riskler var.