Mortgage ve Enflasyon

İpotek bankacılığının (mortgage sisteminin) uygulamaya başlaması olasılığı bir çok kişiyi umutlandırdı. Kira öder gibi uzun vadeli kredilerle ev almanın önündeki engeller…yüksek enflasyon başta olmak üzere kalkınca, mortgage sisteminin alt yapısı oluşma aşamasına geldi.

Geçmişte bu sistemin kurulamaması, konut açığının sürekli artışını da beraberinde getirmişti. Sadece parası olanın ya da devlet arazisini işgal edenin ev sahibi olduğu bir ortam, makroekonomik dengesizliklerin yansımasından başka bir şey değildi . 1999 ile 2004 döneminde, kentlerdeki konut ihtiyacının yıllık olarak sadece yüzde 43,5’inin karşılandığına işaret eden Abdurrahman Yıldırım’ın yaptığı hesaplamayı dikkate aldığımızda, bu acı gerçek açıkça ortaya çıkmakta.

Konut talebi artacak

İpotek bankacılığı sistemi başladığında, kentlerdeki yıllık konut ihtiyacının tamamının karşılanacağını beklemek biraz hayalci olur. Konut inşaat yapımı yavaş yavaş hızlanacaktır. Buna karşı talep, beklenenin üzerinde bir artış gösterecektir. Nedeni, hiç evi olmayanlar yanında tek eve sahip olanlar da ek talep yaratacaklardır. ” Tek evim var ama bir tane daha alırım, kiraya veririm, kendini öder” şeklinde düşünenler, konut talebini yukarı çekeceklerdir.

Bu durumda, konut fiyatlarının artması kaçınılmazdır. Nitekim, bu süreç halen başlamıştır. Artış sadece yeni inşa edilen konutlarda değil mevcut konutlarda da ortaya çıkacaktır. Bu durumda, fiyat istikrarı bozulur mu, ya da enflasyon artar mı soruları kuşkusuz karşımıza çıkacaktır.

Önce fiyat endekslerinin hesaplama yöntemine bir bakmalıyız. Kiralar tüketici fiyat endekslerinde yer alırken, konut fiyatlarındaki değişimler enflasyon hesabına katılmamaktadır. Hisse senetleri fiyatları da aynı şekilde endekslere dahil değildir. Nedeni, endekslerde akım değerlerinin baz alınması, stok değerlerdeki değişimlerin ise endeks dışında bırakmasından kaynaklanmaktadır. Oysa bunlar, ekonomide önemi inkar edilemeyecek malların fiyatlarına ilişkin göstergelerdir. Ayrıca makroekonomik istikrarla da yakından ilgilidirler.

Bu gerçeği dikkate aldığımızda, mortgage sisteminin uygulanmaya başlaması sonucu artacak konut fiyatları endekslere girmediğinden, fiyatlar üzerindeki etkisi gözlenmeyecektir . Buna karşı, kentlerde gerek yeni yapılacak konutların sayılarının artışı, gerekse tek evi olanların yaratacağı ek talep sonucu kiralanacak ev sayısında bir yükselme, kiraların reel olarak artmaması ya da düşmesi sonucunu beraberinde getirecektir .

Ancak konut fiyatlarındaki değişimlerin, kişilerin ve firmaların servetlerinin değerini, sermayelerinin maliyetini ve tüketimlerini etkileyeceğini de gözden kaçırmamamız gerekir. Bu etkileyiş özel sektörün bekleyişlerine yansır. Servetim arttı diye, tüketimlerini yükseltebilirler . Yatırım harcamaları düşebilir. Dolayısıyla konut fiyatları, endekste yer almasa bile, fiyat istikrarı ile yakından ilişkilidir.

İşin başka bir yönü ise, 1990’larda Japonya da gözlendiği ve halen ABD’de tartışıldığı gibi, konut fiyatlarındaki artışların ardında ” spekülatif köpükler”in ortaya çıkması olasılığıdır.

Spekülatif fiyat artışları ekonomide dengesizlik yaratır. Bir çok soruna kaynaklık eder. Fiyat istikrarından sorumlu merkez bankaları için, konut fiyatlarında gözlenen fiyat artışlarının spekülatif olup olamadıklarını anlamak önemlidir. Fiyatların düzeyi, ortada yapısal değişimler, yeni teknolojik buluşlar veya risk faktörlerinden kaynaklanan nedenler mevcut değilken yükselirse, bu “köpüktür” diyebiliyorsunuz. Bizde ortaya çıkan ve ileride de gözlenecek olan konut fiyat artışlarının, mortgage gibi yapısal bir değişimden kaynaklanacağını dikkate aldığımızda, spekülatif yönü düşük kalacaktır.

Özetle mortgage sisteminin, orta dönemde, fiyatlar üzerinde olumlu bir etki yapacağı kanısındayım. Bunun da en önemli koşulu, yıllık fiyat artışlarının tek haneli ve hatta yüzde 5’in altında kalmasıdır.