Mortgage yasasından anlaşılır ayrıntılar

Kamuoyunda “Mortgage” olarak bilenen Uzun Dönemli Konut Edindirme (UDKE) Kanun Tasarısı TBMM Başkanlığı’na sunuldu. Tasarıya göre, konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı, sabit, değişken ya da her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenecek.“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı”na göre, faiz oranının sabit belirlenmesi halinde sözleşmede, başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.

Faizin değişken olarak belirlenmesi durumunda ise başlangıçta sözleşmede belirlenen oran; dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirtilecek genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmeleri şart olacak. Bu amaçla kullanılacak endeksler, Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenecek.

Tüketici, borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. Her iki durumda da krediyi veren kuruluş, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapacak.

Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi veren kuruluş tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edebilecek. Tüketici, borcun tamamını değil de bir bölümünü ödemesi durumunda kalan miktar üzerinden bir ödeme daha yapacak. Bu ödeme, kalan miktara en fazla yüzde 2 oranında yansıtılabilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.

“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı” ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar belirleniyor. Tasarı ile bu birliğin statüsünün, kanun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 3 yıl içinde yürürlüğe konulacağı hükmü getiriliyor. Geçici madde ile de kanunun yürürlüğe girmesinden önce verilen konut kredi ve finansal krediler, sözleşme tarihi dikkate alınmaksızın konut finansmanı kapsamına alınıyor.

Tasarıya göre, finansal kiralama şirketleri kanunun yürürlük tarihinden itibaren iki yıl içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak. Tasarı ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda konut finansmanı kullanan tüketicileri korumak amacıyla tanımlar arasına Konut Finansmanı Kuruluşu eklendi. Böylelikle konut finansmanı faaliyetini yürüten kuruluşlar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla ilgili hükümlere de tabi hale geliyor.

Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.

Konut finasmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak. Verilecek genel bilgilerin kapsamı ve formun standartları Bakanlıkça belirlenecek.

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek.

Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek. Tasarı ile kredi kuruluşlarının ödemeleri bir kıymetli evraka bağlamaları ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanıyor.

Sözleşmelerde, kredi tutarı, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.

Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.

Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonlarının kazançları, kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna olacak. Tasarı ile ipotek ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilecek gelirler üzerinden yapılacak vergi tevkifatının, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında belirlenmesi öngörülüyor. Bu maddeye göre tevkifat oranı yüzde 25 olmakla birlikte, aynı madde uyarınca Bakanlar Kurulu bunu sıfıra indirme ya da bir katına kadar artırmaya yetkili bulunuyor.

Konut ve varlık finansman fonlarının da portföy işletmeciliği kazançları üzerinden yüzde 15 vergi tevkifatı yapılması öngörülüyor. Bir başka değişiklikle ipotek finansmanı kuruluşlarının da kuruluşları sırasında çıkardıkları hisse senetlerinden veya sermayelerini artırdıkları sırada emisyon primlerinden elde ettikleri gelirlerinin, banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olması öngörülüyor.

Tasarı ile konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleriyle ilgili düzenlenen kağıtlar ile söz konusu fonların kuruluş dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken kağıtlar, damga vergisinden muaf tutuluyor.

HABER – HÜRRİYET