Emlak Fiyatlarında Gerileme Dönemi Geldi

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, piyasada estirilen hava nedeniyle heyecana kapılan insanların üç yıl sonra satamayacakları fiyatlarla gayrimenkul aldıklarını belirterek "Ama artık tüketici bilinçlenmeye başladı. Talep bitti. Halkımız bekliyor. Beklemesi gerekirdi" dedi. Düzenlenen kampanyalarla tüketicilere "Aman yetişin, alın, kaçırmayın" denildiğini belirten Ateş, "Bundan dolayı vatandaşların çoğu yüksek faizle konut kredisi, şişmiş fiyatlara konut aldı. Bugün satılmıyor. Piyasa ‘Gerçek’ fiyatlara dönmeye başladı. Benim firmamın elinde 160 milyara konut vardı. Mal sahibini kesinlikle ikna edemiyorduk. Altı aydır bu fiyattan satılmadığı için en sonunda 130 milyara düştü ve tapusu verildi. 30 milyar düşmek zorunda kaldı" diye konuştu.

Oda olarak konut almak için acele edilmemesi konusunda sürekli uyarılarda bulunduklarını hatırlatan Ateş şöyle devam etti:

"Bankalar yarış halindeler, kredi faizleri daha da düşecek. Ayrıca inşaat malzemesi üreten kuruluşlar rekabet sonucu fiyatlarını aşağı çekmeye çalışacak. Böyle bir ortamda heyecana kapılan insanlar aldatıldı, aldandı. Sonuçta sadece bir yıl süreyle değil, 15-20 yıl taksit ödeyeceksiniz. Gayrimenkul alırken mutlaka en az yüzde 50’sini ödeyecek gücünüz olması gerekir."

Sabri Ateş, daha çok orta ve alt gelir grubunun oturduğu bölgelerdeki konutlarda fiyat düşüşü olduğunu ifade ederek "Ümraniye Bölgesi, Kurtköy, Beylikdüzü, Sinanoba, Mimaroba, Beşiktaş, Sarıyer, Bostancı, Küçükyalı, Kartal’da fiyatlarda gevşeme var. Pendik’te de fiyatlar epey düştü. Avcılar’da fiyatlar 6-7 ay önce bir anda yükselmişti, şu anda orada da normale döndü. Bu düşüşler bölgeye göre yüzde 10 ile yüzde 30 arasında değişiyor. Piyasa baya gerilemeye başladı bu da memnuniyet ifade eden bir olay" dedi.

Lüks konut segmentinde ise herhangi değişiklik olmadığına işaret eden Ateş, "Bu kesim zaten yıllardır hiçbir şeyden etkilenmeyen bir grup. Bu gruptaki kişilerin parası var, alıp satıyorlar, yeni projelere giriyorlar. 20-30 tane daire kapatıyorlar. 3-4 ay sonra ciddi kârlarla satıyorlar. Onlar için sıkıntı yok" diye konuştu.

Yeni yılda normal rakamlara dönülecek

TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner’e göre gayrimenkul fiyatlarında aşırı bir şişkinlik, suni bir artış söz konusuydu. Soner, şöyle dedi:

"2-3 yıldır ertelenen talebin realize olması, mortgage beklentisi gibi sebepler yüzünden ciddi fiyat artışları olmuştu. Maketler üzerinden konut satılıyordu. Yeni yılla birlikte daha gerçekçi fiyatlara dönüş olacak. Özellikle yılbaşı, bayram gibi sebeplerle ocak yarısı kayıp bir ay gibi görünüyor."

Reha Medin Emlak Yönetim Kurulu Başkanı Özlem Medin ise beş yıllık bir sıkışmanın etkisiyle bu yılın başında fiyatların hızla arttığına işaret ederek "Ama şu anda bu artış oranında düşüşler var" dedi. 2006’da fiyatların en fazla yüzde 20 artacağı öngörüsünde bulunan Medin, mortage’a göre hareket edileceğini söyledi.

Öte yandan İstanbul’da yapılan konut projelerinin yüzde 80’inin Ümraniye, Kurtköy, Riva, Ataşehir, Bahçeşehir, Hadımköy, Çatalca bölgelerinde gerçekleştiğini kaydeden Medin, "Çünkü zaten arsa yok artık. Bize çok yoğun bir arsa talebi var İstanbul’da. İstanbul dışından müteahhitler bile İstanbul’a girmek istiyorlar" diye konuştu.

Re-Max Gayrimenkul Danışmanlık İş Geliştirme Sorumlusu Ebru Karahan, Ramazan Bayramı’ndan bu yana yaşanan durgunluğun etkilerinin bölgelere göre değiştiğini söyledi. "Mesela Çekmeköy’de bu husus henüz fiyatlara yansımış değil" diyen Karahan, ifade etti:

"Mortgage ile ilgili yeterince bilinçlenemeyen alıcı kendisine biraz süre tanıdı, beklemek ve görmek istiyor. İnsanlar, önemli markaların yeni projelerine topraktan dahil olmayı daha avantajlı görerek bunları tercih ediyor. Bu durum, ikinci el piyasasdaki hareketin biraz durulmasına sebep oluyor. Kadıköy’de fiyatlarda bir düşüş yaşanmadı. Son iki aydır özellikle kiraya verme ve devretme arzı çok yüksek. Ancak istenen fiyatlardan talep çok az. Çengelköy’de ise fiyatlar düşme eğiliminde. Şu anda mevsim olarak gayrimenkul hareketlerinin ve kiralamalarının yıl içinde en aza indiği bir dönem. Bunlar da dikkate alındığında fiyatların düşünülenden fazla artmış olması ve mevsimsel etkiler talebi bir miktar azaltmış durumda. Bu noktada nakite çok ihtiyaç duyan gayrimenkul sahipleri fiyatlarını bir miktar düşürme eğiliminde."

Ankara kökenli Bir Emlak’tan Gül Bostancı ise hem alıcı hem satıcı cephesinde bir bekleme dönemi yaşandığını söyledi. Ev sahiplerinin bu durum karşısında fiyatlarda esneklik sağlama yoluna gittiklerini vurgulayan Bostancı, "`Fiyatlar yüksek, satılmıyor’ diyoruz. Ev sahipleri de artık yakın teklifleri değerlendirebileceklerini söylemeye başladılar" yorumunu yaptı.

Halkalı’da faaliyet gösteren Selim Emlak’ın sahibi Hüseyin Aras da piyasada yaşanan durgunluğu doğrulayarak "`Halkalı, Ataköy’ bölgesinde ciddi fiyat artışları olmuştu. Ama son bir aydır bir durgunluk dönemine girildi. Satmak isteyen de yok, almak isteyen de…" dedi. İnsanların artık temkinli hareket etmeye başladıklarını ifade eden Aras, "Hal böyle olunca fiyatlar da gevşemeye başladı. Halkalı Toplu Konutları’nda 150 bin YTL’ye satılan evler şu anda 140-135 bin YTL’den satılabiliyor" diye konuştu.

Hüseyin Aras, kiralarda da düşüş yaşandığını belirterek, şu anda 1-2 yıl önceki kiraların yer yer geçerli olduğunu söyledi. Century 21 Emlak Beşiktaş Temsilcisi Erfet Başimamoğlu da kiraların gerileyeceği konusunda Hüseyin Aras’la hemfikir. Karı-koca çalışan çiftlerin konut kredisine yöneldiğini vurgulayan Başimamoğlu "Bunlar için kira ödemekle kredi ödemek arasında pek bir fark yok. Bu yüzden insanlar kira ödemektense ev almayı tercih ediyorlar ve edecekler. Önümüzdeki dönemde sokaklarda kiralık ev ilanlarının arttığını göreceğiz" ifadesini kulandı. Başimamoğlu, satılık konutların fiyatlarında bir düşüş beklemediğini ancak herhangi bir artışın da olmayacağını sözlerine ekledi.

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar’ın "Alt gelir grubunun gelir sahibi olması şu anda çok uzak şeklindeki açıklamasını hatırlatarak bu sorunu belediyelerin çözebileceğini söyledi. Vatandaşın alım gücünün yükselmesinin de şart olduğuna dikkat çeken Ateş, şöyle devam etti:

"Bunun dışında, atıl arsa ve araziler var. Büyükşehir belediyeleri bunların altyapılarını hazırlayıp inşaat sektörüne `Gel kardeşim bu arsanın metrekaresi 100 lira ben sana bunu 60 liradan veriyorum ama bir şartla veriyorum sen alt gelir grubuna konut üreteceksin ucuza mal edeceksin’ demeli. Çünkü İstanbul’da inşaat maliyetini en fazla artıran faktör arsa. İnşaat sektörü eğer bu hızla gider ve arsalar üretilirse önümüzdeki üç yılda gerçekten kiracılık dönemi de bitecektir."

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile yerli ve yabancı gayrimenkul projesi sahiplerine danışmanlık hizmeti sunan İstanbul Capital’ın Genel Müdürü Murat Bahadır Teker, çoğunluğun söylediğinin aksine piyasadaki durgunluğu, geçici olarak nitelendiriyor. Teker, "Alım satımların yavaşladığı doğru. Fiyatlar çok hızlı arttığı için bir soluklanma evresi denilebilir. Yani durgunluğun altında çok ciddi nedenler yatmıyor. Alım satımlar özellikle ikinci aydan itibaren tekrar artacak diye düşünüyorum. Bu talep artışı fiyatları da bir miktar oynatabilir. 2006’da faizlerin biraz daha düşeceği ve bankaların daha çok kapasiteyle kredi vermeye çalışacakları gibi bir beklentim var. Dolayısıyla fiyatın biraz yukarıya taşınacağı söylenebilir. Bu uzun vadede fiyatlar nereye gidecek konusunda net bir fikir vermez. önemli olan geçen seneki trendin ne kadar geriye döneceği. Hareket aşağıyı gösterir gibi ama çok aşağıya da inmiyor."

Gayrimenkul fiyatları bazı bölgelerde gerileyedursun özellikle orta ve üst düzey gelir grubunu hitap eden inşaat firmaları fiyatlarda herhangi bir düşüş beklemiyor. Ağaoğlu İnşaat Satış Pazarlama Müdür Yardımcımız Esin Algan artış hızındaki yavaşlamanın, nitelikli konut projelerinde kesinlikle yaşanmadığını belirterek "Bundan sonra da yaşanmasını beklemiyoruz. Artışın, kredi faizlerinin yüzde 1’in altına düşmesi ile birlikte devam edeceğini öngörüyoruz. Ancak, nitelikli konut projeleri ile birlikte sıradan konutların bu talep patlamasından istifade ederek yükselen balon fiyatları, düşerek normal fiyatlarına erişecektir" dedi. Dumankaya İnşaat’ın Halka İlişkiler Sorumlu Sevil Cenanoğlu da "Piyasadaki konut açığı sürdüğü müddetçe talep de olmaya devam edecektir. Hal böyle olunca fiyatlarda bir gerileme olacağını sanmıyorum" diye konuştu.

Uluslararası Gayrimenkul Satış Şirketi REMAX Genel Müdürü Murat Goldştayn, Antalya’nın Avrupa’nın Florida’sı olacağını bildirdi.

Antalya Sanayici ve İşadamları Derneği’nin (ANSİAD) düzenlediği toplantıda konuşan Goldştayn, son yıllarda Türkiye’de inşaat sektöründe iyileşmeler yaşandığını belirtti. Ülke genelinde yılda 600 bin yeni konuta ihtiyaç olduğunu, konut sektöründeki sıkıntı nedeniyle fiyatların arttığını ifade eden Goldştayn, Türk halkının artık daha kaliteli konut istediğini, gecekonduların yerine modern konutlar yapılarak kentsel dönüşümün sağlandığını vurguladı.

Mortgage Yasası’na da değinen Goldştayn, "Yeni çıkacak yasa ile mortgage’in halkın yüzde 70’ine hitap etmesi bekleniyor" dedi.

Antalya’da geçen yıl yabancılara 7 bin 292, İzmir’de de 3 bin 976 konut satıldığını, bunların büyük çoğunluğunu Almanların aldığını vurgulayan Goldştayn, Türkiye’nin İspanyol ve Portekiz’e karşı yabancıların konut alımında yeni aday ülke olabileceğini vurguladı. Goldştayn, sözlerini şöyle tamamladı: "’En az İspanya kadar potansiyel yaratmalıyız. Antalya Avrupa’nın Florida’sı olacak. Çünkü Antalya inşaat sektörü gelecek vaat ediyor. Çünkü Antalya’da golf turizmi çok yaygın. İklim uygun, plajları çok iyi. Bunun yanında Avrupalı 3-4 saatlik yolculuktan sonra ikinci konutlarına ulaşmak istiyor. Antalya’da buna çok uygun."

Türkiye’de hazır beton üretiminin 9 ayda, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32 artış gösterdiği bildirildi. Böylece 2004’ün tamamında 37.1 milyon metreküp olan hazır beton üretimi, bu yılın ocak-eylül döneminde 37 milyon metreküp olarak gerçekleşti. Türkiye Hazır Beton Birliği’nden (THBB) yapılan açıklamada, ekonomide sağlanan istikrar ortamının korunması, konut kredilerinde faizlerin düşmesi ve vadelerin uzamasıyla birlikte, inşaat yapımlarında yoğun artış meydana geldiği ifade edildi. Sektördeki hızlı yükselişin hazır beton üretimine de yansıdığı belirtilen açıklamada, 2005 yılının 9 ayında, inşaat sektöründe yüzde 19.7 büyüme gerçekleşirken, hazır beton üretiminde de artış sağlandığı ve yılsonunda 45 milyon metreküpün üstünde üretime ulaşılacağı kaydedildi.

HABER – DÜNYAONLİNE